서울시는 1만㎡이상 규모의 대규모 부지를 주거지역에서 상업지역으로 용도변경 하고자 하는 민간개발 사업자의 원활한 개발 추진을 돕는 동시에 용도변경에 따른 개발이익을 사회적으로 공유할 수 있는 시스템을 운영하겠다고 11일(화) 밝혔다.
지금까지는 주거지역에서 상업지역으로 용도지역이 변경될 경우 지가상승이 엄청남에도 사회적으로 개발이익을 적정히 배분할 수 있는 제도적 장치가 사실상 없어 특혜시비 논란이 야기되고, 이로 인해 사업추진이 지연 혹은 중단돼 왔다.
이에 중앙정부도 규제완화에 선행한 개발이익 환수제도 마련 필요성을 주택정책 발표 시마다 제시한 바 있다.
서울시는 “민간개발사업을 활성화하면서도 공공성을 확보, 결과적으로 지역균형발전을 촉진하는 것이 이번 제도개선의 목적”이라고 설명했다.
현재 서울시내 곳곳엔 장래 활용성 있는 대규모 부지가 96개소 (3.9㎢)나 분포돼 있지만 이를 활용하기 위한 도시계획 용도변경은 개발이익 사유화에 따른 특혜시비를 내포하고 있어 그동안 개발 논의가 차단돼 왔다.
현재 서울엔 공장, 터미널 등 민간소유의 대규모 부지가 39개소, 1.2㎢에 이르며 철도역사, 군부대·공공기관 이적지도 57개소, 2.7㎢나 된다.
1만㎡이상 5만㎡이하가 72개소로 75%를 차지하고, 5만㎡ 이상은 24개소다.
이들 지역은 주로 토지 활용 잠재력이 높은 지역에 위치해 이들 지역이 개발될 경우 경쟁력 있는 도시 공간 창출이 촉진될 전망이다.
서울시가 발표한 ‘대규모 용도변경 규제 유연화와 도시계획 운영체계 개선 방안’은 ▴기부채납시설 종류 및 방법 확대, ▴용도변경 유형별 기부채납 비율 설정 ▴도시계획 운영체계 개선을 주요 골자로 한다.
<기부채납시설 종류 확대 : 공원, 도로 위주 → 문화·복지시설, 장기전세주택 등>
도로, 공원 위주 등 공공시설에 한정된 현행 기부채납시설을 문화·복지시설, 장기전세주택 등 사회적 공익시설까지 확대, 기반시설 필요부분을 제외한 나머지는 용도변경 혜택을 저소득층과 지역주민에 환원하도록 했다.
기반시설이 양호한 지역에 위치한 대규모 부지 개발의 경우엔 공공시설을 이미 잘 갖추고 있는 경우가 많아 효용가치가 낮은 불필요한 기부채납시설을 양산, 단지 내 공원으로 조성되는 등 오히려 용도변경 이익이 사유화되는 결과가 나타나기도 한다.
<기부채납 방법 확대 :‘개발부지 내 토지’한정 →‘개발부지 이외의 건물, 토지’ 등>
개발부지 내의 토지로만 한정됐던 공공기여시설 설치도 개발부지 이외의 지역, 건물이나 토지로 기부채납 가능하도록 해 방법을 다양화했다. 이 경우 기부채납 규모는 당해 개발사업부지의 공공기여 토지가격을 기준으로 환산, 산정된다.
이렇게 되면 사업부지나 공공이 제공하는 국공유지에 문화시설, 공공청사 등의 건물을 건립하여 건물만 기부채납하는 경우, 복지시설과 장기전세주택 등을 건립해 토지와 건물을 함께 기부채납 하는 경우, 도로, 하천 및 학교시설 등을 직접정비 하는 경우 등 설치방법이 다양화될 것으로 기대된다.
<원칙없던 기부채납비율, 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%까지 설정>
또 서울시는 용도지역 변경에 대한 공공기여 원칙을 확립, 특혜시비를 완화하고 사회적 합의를 도출해 내기 위해 그동안 임의적으로 이루어져 온 기부채납 비율을 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%까지(사업대상 부지면적 기준) 설정했다.
제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경시엔 20%, 일반상업지역으로 변경시엔 40%, 준주거지역을 상업지역으로 변경할 땐 30%를 공공에 기여하도록 했다.
단 서울시는 공공기여 방식에 대해 종합병원, 컨벤션, 전시관 등 공공성이 큰 용도를 제외한 상업용 건축부분만 적용하는 등 개발사업 자체의 공익성 정도를 감안, 탄력적으로 운영할 계획이라고 설명했다.
결정된 총량은 그동안 이루어져 온 용도지역 변경에 따른 기부채납 사례를 조사 분석해 결정했으며 공공시설과 공익시설을 합산한 비율이다. 공공시설과 공익시설간 비율 조정이 필요한 경우 5% 내에서 비율 조정이 가능하도록 했다.
<용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도 도입, 도시계획 체계 효율화>
아울러 서울시는 그동안 공공의 일방적 규제 위주로 운영돼 온 도시계획 운영체계로는 공공기여제도의 개선이 지역경제 활성화로 이어지기 어렵다고 보고 이를 해결하기 위해 ‘용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도를 도입’, 도시계획 체계를 효율화한다.
이에 따라 서울시는 도시계획 절차를 간소화하고 도시계획 변경에 대한 신뢰성·예측가능성을 제고하기 위한 협상제도 운영 절차서를 마련한다. 또 지역별 전략계획을 수립해 지역 거점개발을 지원한다.
이인근 서울시 도시계획국장은 “서울시의 이번 제도는 개발이익 환수와 개발사업 활성화라는 일거양득의 효과를 거둘 새로운 도시계획 운영체계”라며 “경기 하강국면에 있는 민간건설 활성화를 지원해 투자환경 개선과 일자리 창출 촉진이 기대된다”고 밝혔다.
한편, 서울시는 이날 발표한 내용에 대한 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 빠르면 2009년 초부터 대규모 부지의 사업자 제안을 받아 계획수립에 대한 사전협상을 시작할 것으로 예상했다.
출처: 서울특별시청
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