경기개발연구원이 최근 발표한 ‘주택 소유기간 결정요인에 관한 연구’에 따르면, 현재 침체된 주택시장을 활성화시켜야 한다는 취지로 규제완화는 필요하지만, 다음의 몇 가지 사항에 대해서는 중·장기적인 주택시장의 안정을 위해 주의를 기울일 필요가 있다고 전제하였다.
첫째, 전매제한은 투기적 수요와 실수요를 구분할 수 있는 효율적 방안으로 나타나, 이를 급격히 완화시키는 것에는 분명한 위험요소가 있는 것으로 분석되었다. 다만, 과도한 전매제한은 생애주기에 따라 주택을 걸러내는 과정을 제한하는 결과를 초래할 수 있으므로, 최소한의 전매제한을 유지하는 선에서 점진적으로 완화시키는 것이 필요하다.
둘째, 현재와 같이 노령인구가 늘어나고 출산이 줄어드는 시대적 흐름에서 건설업체들의 이익을 보장하기 위해 소형평형 의무비율을 축소한다면 수요와 공급 간의 괴리가 발생할 것이다. 면적이 작을수록 거래가 활성화된다는 연구결과는 소형평형에 대한 실수요가 많음을 암시하고 있다. 단, 지역과 장소에 따라서는 이러한 의무를 차별화시켜 적용할 필요가 있다.
도심재개발, 재건축 등을 통해 공급되는 주요시설로의 접근성이 보장되는 주택물량은 중산층 이하 서민들의 보금자리가 조성될 수 있도록 소형평형 의무비율을 유지 또는 강화하되, 도시의 주변부 또는 개발제한구역의 해제를 통한 개발은 입지의 환경적 특성을 감안하여 다양한 규모와 형태의 주택들이 저밀로 개발될 수 있도록 소형평형 의무비율을 완화시키는 특성화 정책이 필요한 것이다.
마지막으로, 소유한 주택이 있는 지역에 소유주가 거주한다는 것은 그 지역 커뮤니티에 대한 선호도를 나타낸다. 커뮤니티 내 유대관계가 시장을 안정시키는 요인으로 작용한다고 전제할 경우, 거주지역에서 주택을 구입할 시 우선분양권의 확대와 이자 및 세금에 대한 우대를 통해 주택시장의 안정을 유지하도록 유도해야 한다.
모형분석을 통한 결과
한 주택이 특정시점에 매매될 확률과 매매되지 않을 확률을 산출하고 이에 영향을 미치는 요인들을 분석하는데 있어 생존모형의 일종인 CPHM(Cox Proportional Hazard Model) 모형을 사용하였다. 이는 생물학분야에서 실험결과 분석에 사용되기 시작하여 의료, 산업 등 타 분야에도 널리 사용되는 모형이다.
모형분석 결과, 소유형태에 따른 회전율의 경우, 해당 아파트에 거주하는 것에 비해 타 지역에 거주하면서 해당 아파트를 임대를 놓는 경우에 주택의 소유회전율이 커서 매매가 빨리 이루어지는 것으로 나타났다. 소유와 거주가 일치하지 않을 경우에는 공간적, 경제적 제약이 적은 관계로 주택을 팔고자 할 때 쉽게 팔 수 있기 때문이다.
신시가지, 구시가지에 따른 변화를 살펴보면 해당 아파트의 입지가 신시가지일 경우 소유회전율이 낮아 매매가 늦게 이루어지는 것으로 나타났다. 이는 신시가지의 주택규모와 매입가격 등이 높고, 대출 부담이 커서 공간적 이동에 제약을 받는 반면, 가격상승률에 대한 기대감으로 매매 시기를 늦추는 경향이 있는 것으로 풀이된다.
또한 정부의 부동산 규제가 클 경우, 경제적·제도적 제약에 의해 주택의 소유 회전율이 낮은 것으로 분석되었다. 준공된 시점으로부터 2년 내 주택을 매입하는 경우에는 택지개발과 무관하게 구입하는 경우에 비해 주택의 소유 회전율이 큰 것으로 나타나 전매제한이 시장의 안정에 기여하고 있음을 보여준다.
주택을 구입하는 소유주의 연령을 초기(40세 이하), 중기(41～64세), 후기(65세 이상)로 분류했을 때, 초기에 주택을 매입하는 소유주들은 중기에 비해 짧은 기간 주택을 보유하고 있는 것으로 분석되었다. 주택의 규모가 작고, 저렴한 아파트를 소유하는 경우가 많아, 상대적으로 시장에서 매매될 확률이 크기 때문으로 해석된다. 성별에 따른 거주기간은 여성 소유주가 공동 소유주에 비해 빠른 주택 소유회전율을 가지고 있는 것으로 나타났는데, 이는 상대적으로 가구규모가 작고 이동성의 제약을 덜 받기 때문으로 풀이된다.
면적이 클수록 거래가 어렵고, 주택 매입가격에 대한 대출비율이 공간적 이동을 제약하여 주택의 소유 회전율을 저하시키는 것으로 나타났다. 또한 주택이 오래될수록 재개발 또는 재건축에 대한 기대감으로 수요가 많아 회전율이 높고, 전철역, 고속도로 IC, 초·중교에 대한 접근성이 좋을수록 물리적 환경의 매력도에 의해 거래가 활발한 것으로 나타났다.
중·장기적 주택시장 안정을 위한 방안
최근의 주택시장을 살펴보면, 참여정부에서 걸어놓은 갖은 수요억제 정책에 의해 시장의 수요주체가 사라져 작동이 거의 멈춘 상태이다. 이러한 시점에 불어 닥친 경제침체의 여파는 단기적인 부동산 부양책을 사용하도록 하고 있다. 그러나 눈앞에 닥친 파고를 피하기 위해 극단적인 규제완화정책을 사용하는 것은 장기적인 측면으로 볼 때 또다시 부동산시장의 불안을 초래할 것이다.
수도권의 경우, 최근까지 지속적인 택지개발을 통해 주택공급이 지속되고 있으며, 이명박 정부의 주택 500만호 건설정책 등 향후에도 지속적인 공급이 이루어질 것으로 예상된다. 본 연구에서 보듯이, 정부의 부동산정책 기조에 따라 주택가격과 토지가격의 급격한 변화가 일어나고 있으며, 냉·온탕식의 정책을 반복하면서 이를 규제하거나 활성화시키는데 많은 재정적·사회적 비용이 발생하고 있다.
외국사례에서도 알 수 있듯이, 어떠한 부동산정책과 개발정책을 사용하더라도 그 지역에 사는 사람들의 사회·경제학적 특성과 시장의 흐름을 읽지 못하면 지속될 수 없다. 정책결정자는 명확한 목표를 가지고 단기적인 시각이 아닌 중·장기적인 예측을 통해 시장에 대한 계획을 세워야 한다. 과거 대부분의 정책결정자들은 눈앞에 보이는 불끄기에 급급하여 10년 후, 100년 후의 시장이 어떻게 변화될 것인가에 대한 장기적인 안목을 가지지 못하였다. 새롭게 정책을 집행하는 정부에서는 과거의 정책들을 타산지석으로 삼아 시장의 흐름을 정확하게 읽고 필요한 정책들을 명확하게 제시할 수 있기를 기대해본다.
출처: 경기개발연구원
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